文/龐無忌

　　徐州和西安。

　　這是2021年全國100個主要城市中，新房價格漲幅最高的兩個城市。

　　據中指研究院統計，2021年徐州的累計新房價格漲幅達到9.6%，居全國百城之首，其次是西安，房價上漲9.33%。

　　此外，金華、常州、東莞、成都、廣州、佛山、濟寧2021年新房累計漲幅靠前，均超過5%。

　　這一漲幅看似并不如過去幾年，甚至房價漲幅最高的10個城市只能與首套房貸利率持平，但需要看到2021年年末以來，中國主要城市房價出現普跌態勢，不少城市房價累計漲幅年末已有所收窄。

　　官方數據顯示，11月份，70個大中城市中，約85%新房價格環比下跌，90%城市二手房價下跌。持續超過六年的樓市上行周期被劃上句號。

　　將時間線拉長。在過去六年多的樓市上行周期中，哪些城市新房價格漲幅最高？

　　答案還是徐州和西安。

　　易居房地產研究院根據國家統計局的官方數據測算出自2015年5月份以來（截至2021年11月）的各城市累計房價漲幅排行榜。其中，西安漲幅居首，上漲95%，徐州81%緊隨其后。此后，是武漢和深圳。

　　為什么是徐州？

　　作為蘇北地區的一個三線城市，2020年徐州GDP逾7000億元，經濟實力與蘇州、南京、無錫、南通等萬億級GDP的江蘇其他城市仍有較大差距。

　　從人口來看，第七次人口普查數據顯示，2020年，徐州常住人口908萬，10年間增加逾50萬人，增長5.91%，年平均增長率為0.58%。與西安、深圳等10年人口增長率超過50%甚至60%的城市相比，徐州的人口流入速度并不算快。

　　經濟實力、人口流入，往往與產業發展和就業前景直接掛鉤，這些也是一個城市房地產市場是否具備上漲動力的基本條件。在這些領域“得分”并不算高的徐州，2015年以來，房價卻從每平方米5000元，漲到了現在新城區部分樓盤均價接近每平方米2萬元。這是為什么？

　　分析徐州的地理位置和購房政策，可能主要有四方面原因：

　　第一，作為蘇北大市、淮海經濟區中心城市，徐州承接了部分來自省內外的購房需求，比如：安徽宿州、淮北，江蘇宿遷，河南商丘等。

　　第二，徐州樓市調控政策寬松，不限購不限貸。在被住建部約談后，去年8月份徐州出臺樓市新政。

　　第三，徐州對二手房實施2年限售，加之新房限價，價格低于二手房，這導致需求被引導向新房市場。這也是徐州新房漲幅（81%）遠超二手房（43%）的重要原因。

　　第四，徐州此前進行過一輪大規模棚改，且貨幣化安置比例較高，推動了一輪樓市繁榮。

　　西安為何排第二？

　　實際上，截至去年11月份，西安的房價累計漲幅是超過徐州位居第一的。但西安12月份暴發疫情，防控隔離等要求對樓市交易帶來較大影響。

　　年末本是樓市大面積降溫的時點，業內人士認為，這波疫情會加速西安樓市的降溫，影響甚至持續到今年年中。這使得2021年全年，徐州反超西安的新房價格漲幅。

　　在過去這些年里，西安新房價格可謂“一騎絕塵”。這種上漲很大程度上與西安樓市供需持續偏緊有關。過去幾年西安“搶人”大戰成效明顯，2020年當地常住人口較10年前增加超過448萬，增長近53%。

　　人口快速增長導致西安樓市供求關系緊張，甚至頻頻出現“一房難求”的情形。

　　據克而瑞研究中心分析，2015年，是西安樓市供求形勢逆轉之年。當年西安商品住宅供應面積1245萬平方米，成交面積卻創新高，達到1563萬平方米，供求比由2014年的1.2驟降至0.8。2016年以后，供不應求形勢更為嚴峻。此后，西安的樓市新房供應持續保持緊俏。

　　該機構分析稱，西安部分地區房價5年間累計上漲近3倍。2017年以來，當地樓市調控數次加碼，但仍難抑市場熱情。2021年前9個月，西安新房市場就出現了12次“萬人搖號”的情形。

　　深圳二手房價六年翻倍

　　二手房價漲幅最大的仍為深圳。據易居研究院統計，過去六年多來（自2015年4月份）深圳的二手房價格總漲幅高達116.7%，房價漲幅居70城之首。

　　深圳二手房價漲幅在一線城市中遙遙領先。易居研究院研究員潘竑羽指出，同能級的北京、上海、廣州二手房價格總漲幅分別為72.0%、70.8%、78.2%，均未超過80%。

　　2021年年初深圳二手房價格還一度領漲全國，但隨著二手房指導價、嚴查購房資金等一系列調控措施的出臺，深圳二手房成交規模多月斷崖式下滑，連創近十年新低，同時價格自5月轉跌以來，已連跌7個月。該機構預計，未來幾個月，深圳二手房價格還將持續下跌。

　　去年廊坊新房跌幅居首

　　一些城市房價率先進入下跌通道。中指研究院數據顯示，去年，廊坊、張家口、肇慶、北海、哈爾濱新房價格下跌最多，其中廊坊一年間累計跌3.63%。

　　另據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組監測，去年11月份，南寧、西雙版納、廊坊等城市房價同比跌幅居前，其中南寧與上年同月相比下跌12.86%。

　　不過總體而言，房價下跌城市的個數和跌幅均低于上漲城市。

　　“領頭羊”還漲得動嗎？

　　房價上漲最快的地方往往蘊含著較大風險。

　　部分城市如徐州，房價持續上漲缺乏源源不斷的人口和有競爭力的產業支撐。如今棚改已入尾聲，一旦政策出現真正意義上的收緊，比如限購、房貸收緊等，此前上漲過快的房價將不得不面對痛苦的擠泡沫過程。

　　有的城市，如西安，雖近年來有大量來自其他城市的“凈移民”支撐，但連續多年房價上漲加之疫情的負面影響，可能會使房價漲幅放緩，區域之間分化加大，甚至供需格局再度發生逆轉。